姚廷遴一心投入到城市规划建设中,他还亲自参与,设计了上海未来发展的蓝图,规划了工业区、商业区、住宅区、码头区等,即将修建的京沪铁路(南京到上海)也在规划之中,目前正在修建一条从闸北区通往吴淞口的铁路。
从闸北区通往吴淞口的铁路,把苏州河以北的住宅区、工业区和码头连接在一起。这条铁路可以办客运,从住宅区出来,去上班的人们能够搭乘轨道马车去工业区和码头上班;工业区生产出的货物,也能通过在这条铁路上运行的轨道马车,送往码头,装上船运送往南洋再转运去欧洲,或者漂洋过海送往对岸的美洲。
当年的土地都集中在地主士绅手中,要建设城区,建造工厂,修建铁路,建造码头仓库,城市建设要发展,这一切都需要征地。
上海滩附近的农田,因为地处水网地区,地势低洼,并不适合种植最赚钱的桑田、棉田和茶林,都是一大片的水稻田。
从明中期张居正执行一条鞭法开始,江南地区就极少生产稻谷了,当地的收入主要是以桑田和茶林为主,因为从明中期开始,农民交税缴纳的是银子,地主收租也是收银子,而土地肥沃的浙江,农业税自然也比较高。既然收税改成收银子,那么种植桑叶和茶叶这些高利润的农作物,岂不是比种植水稻更加划算?
所以说从明朝中期开始,浙江真正富裕的士绅都是依靠丝绸和茶叶的收入,而天下粮仓也从江南转移到了湖广。
地势低洼的上海滩,却不适合种植经济作物,所以当地人仍然是种植水稻为主。其实在那个年代,依靠种植水稻的江南地主,并不是那么有钱的。上海滩一带人口密集,人均土地面积并不多,很多小地主家里也就是二十亩地,真正的大地主,都在嘉兴、苏州、杭州和宁波等地。上海滩附近是以小地主为主。二十亩地租给农民,一年每亩地收成三石左右,卖给粮商也就是三两银子最多了。
农民交地租是一半,也就是上交一两半银子。
拥有二十亩水稻田的地主,一年全家的地租收入不过三十两白银。此外这些小地主都是没有功名之人,还要交二两银子的税收,只剩下二十八两。这二十八两白银的年收入,只比一名琼州军的普通小兵高一点,还不如一名小军官的收入了。
所幸的是,上海滩河网地区鱼虾资源丰富,这样那些小地主才能勉强维持家用。若是碰到灾年,那真的是地主家里都没有余粮了。
而有门路的大地主大士绅,他们不会留在这里守着没有多少收益的水稻田,而是大量兼并桑田和茶林,而且他们身上有功名,可以免税!
再加上因为清军来到江南之后,江南不少士绅被杀,大量土地落入到旗人手中。明军收复了江南之后,驱赶了旗人,很多农田于是被分配给了农民,所以江南田价从明末时期每亩二十两银子,跌到现在的五两银子。
正因为水稻田价格下跌,这也给姚廷遴征地修建城市创造了好机会。